新型冠状病毒役情属于不可抗力吗？
最近，来苏就职的吴小姐遇到了一个问题，2019年年底，准备回家过春节的时候，吴小姐在苏州新区某个小区看好了一套出租房，与房东谈好价格，签定了出租合同，租期一年，也按要求交了定金，按合同约定，在2020年1月底入住。
一切弄好后，吴小姐就安心地回家过春节。可是没想到的是，国内新冠役情的爆发，彻底打乱了吴小姐的安排。吴小姐所在的公司，因役情没有开工，同时，因为外地人无法进入苏州，吴小姐也无法按约定入住出租房，因此，吴小姐以发生不可抗力，有求和房东解除租房合同，并要求退回定金。
而房东以新冠役情并非合同约定的不可抗力的范围，拒绝了吴小姐的要求。
新型冠状病毒役情的发生，属于不可抗力吗？可以以此为解除合同的理由吗？
江苏臻万律师事务所的吕婷律师：我们在一些合同中，经常会看到对发生不可抗力的一些约定，什么是不可抗力呢？
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒的发生，完全无法预见，许多情况，也无法避免，不能克服。因此，把新冠病毒役情可以认定为不可抗力。
按照合同法117条的内容，如果因不可抗力，可以部分或全部免责，有法律规定的除外。
当然，不是所有的合同因为不可抗力，就可以部分或全部免责。虽然新冠病毒役情属于不可抗力，但也要看影响合同履行是否和新冠役情有关，按影响大小，决定部分或全部免责。
从吴小姐的情况来看，房东并没有提出因新冠役情而退租，因此，房东不存在不履行行为，吴小姐因为役情管控，虽然无法在规定的时间到达苏州，也无法入住，但是，吴小姐是否按时入住，并不属于违约范围，因此，跟是否发生新冠役情，是否管控，没有关系，吴小姐也谈不上免除责任。
同时，由于役情的好转，复工复产的需要，各地也已开始正常人员流动，所以吴小姐也不能根据合同法第九十四条第一项，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可请求解除合同。因为，吴小姐与房东签的是一年的合同，吴小姐并不是不能完全不能履行。
那吴小姐因新冠役情不能入住的二个月的房租是不是就白白损失了？
吕婷律师给出的建议是：
1、吴小姐可能找房东协商，看看是否能减、免两个月的房租。
2、吴小姐可以另根据《合同法司法解释二》第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
一切弄好后，吴小姐就安心地回家过春节。可是没想到的是，国内新冠役情的爆发，彻底打乱了吴小姐的安排。吴小姐所在的公司，因役情没有开工，同时，因为外地人无法进入苏州，吴小姐也无法按约定入住出租房，因此，吴小姐以发生不可抗力，有求和房东解除租房合同，并要求退回定金。
而房东以新冠役情并非合同约定的不可抗力的范围，拒绝了吴小姐的要求。
新型冠状病毒役情的发生，属于不可抗力吗？可以以此为解除合同的理由吗？
江苏臻万律师事务所的吕婷律师：我们在一些合同中，经常会看到对发生不可抗力的一些约定，什么是不可抗力呢？
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒的发生，完全无法预见，许多情况，也无法避免，不能克服。因此，把新冠病毒役情可以认定为不可抗力。
按照合同法117条的内容，如果因不可抗力，可以部分或全部免责，有法律规定的除外。
当然，不是所有的合同因为不可抗力，就可以部分或全部免责。虽然新冠病毒役情属于不可抗力，但也要看影响合同履行是否和新冠役情有关，按影响大小，决定部分或全部免责。
从吴小姐的情况来看，房东并没有提出因新冠役情而退租，因此，房东不存在不履行行为，吴小姐因为役情管控，虽然无法在规定的时间到达苏州，也无法入住，但是，吴小姐是否按时入住，并不属于违约范围，因此，跟是否发生新冠役情，是否管控，没有关系，吴小姐也谈不上免除责任。
同时，由于役情的好转，复工复产的需要，各地也已开始正常人员流动，所以吴小姐也不能根据合同法第九十四条第一项，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可请求解除合同。因为，吴小姐与房东签的是一年的合同，吴小姐并不是不能完全不能履行。
那吴小姐因新冠役情不能入住的二个月的房租是不是就白白损失了？
吕婷律师给出的建议是：
1、吴小姐可能找房东协商，看看是否能减、免两个月的房租。
2、吴小姐可以另根据《合同法司法解释二》第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
