房产被执行拍卖的过程

时间：2024-12-20 作者：吕婷律师来源：苏州律师

房产被执行拍卖一般有以下过程：
查封房产
法院在决定对房产进行执行拍卖时，首先会对被执行人的房产进行查封。这一措施是为了防止被执行人在拍卖程序进行期间对房产进行转移、变卖或设定其他权利负担等，以确保拍卖标的的完整性和可执行性。
评估房屋价值
法院会委托具有相应资质的专业评估机构对查封的房产进行价值评估。评估机构会综合考虑房屋的地理位置、面积、户型、建筑年代、装修情况、周边配套设施等多种因素，运用科学的评估方法确定房屋的市场价值，并出具详细的评估报告。该评估价值将作为确定拍卖保留价的重要依据。
确定拍卖保留价
法院会根据评估机构出具的评估报告，参照评估价来确定拍卖保留价。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数，一般情况下，第一次拍卖时的保留价不得低于评估价或者市价的百分之八十。如果出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
发布拍卖公告与展示标的
拍卖机构接受法院委托后，会严格按照法律规定和合同约定，通过报纸、网站等合法的媒体渠道发布拍卖公告，公告内容包括待拍卖房屋的基本概况，如房屋地址、面积、户型等，以及拍卖的日期、地点、竞买条件、保证金数额等重要信息，以便公众了解并考虑是否参与拍卖活动。同时，还会安排一定的时间和方式对拍卖标的进行展示，让竞买人能够实地查看房屋的实际情况。
竞买人预交保证金
竞买人若有意参与房产拍卖，需要在拍卖前向人民法院预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。预交保证金是为了确保竞买人在拍卖成功后能够按照约定履行付款义务，否则将承担保证金被没收等相应的法律后果。
通知相关人员到场
法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场，以保障他们能够行使自己的合法权益，如优先购买权等。
举行拍卖会
在确定的拍卖日期，拍卖机构会主持拍卖会，竞买人根据拍卖规则进行竞价。在拍卖过程中，竞买人可以根据自己对房产价值的判断和承受能力进行出价，出价最高者为竞得人。如果无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，且到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债；如果申请执行人或其他执行债权人不同意抵债，则该房产将进入下一次拍卖程序。
后续处理
拍卖成交：竞买人在拍卖成交后，需要在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将成交价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。法院在收到价款后，会依法进行标的物的交付工作，即将拍卖的房产转移给竞买人。不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，买受人或承受人需持法院出具的裁定书等相关文件，到房屋所在地的交易中心办理产权过户手续。
流拍处理：如果第一次拍卖无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。